Земля и дома переоценены примерно в трети поселков в Подмосковье

18 апреля 2012 года

Застройщики далеко не всегда устанавливают "справедливые" цены в своих загородных поселках в Подмосковье - от 30% до 70% проектов на загородном рынке переоценены, считают эксперты, опрошенные . В ряде проектов, по данным аналитиков, цена предложений завышена примерно на 15-30%, хотя встречаются объекты, стоимость которых "преувеличена" и в 2 раза. На такие рекорды идут частные собственники, которые, по словам экспертов, вообще больше, чем девелоперы, склонны завышать стоимость недвижимости.

"НЕЖИВОЕ" ПРЕДЛОЖЕНИЕ

По данным риелторской компании Penny Lane Realty, цена одного квадратного метра в коттедже в среднем по всем сегментам поселков, расположенных в пределах 10 километров от МКАД, варьируется от 2,5 тысячи долларов (на Ленинградском направлении) до 7,8 тысячи долларов (на Ильинском шоссе).

В пределах 10-20 километров цена домов составляет от 1,7 тысячи долларов за "квадрат" на Дмитровке до 11,6 тысячи долларов на Осташковском шоссе, в пределах 20-30 километров - от 1,2 тысячи долларов на Егорьевском шоссе до 4,7 тысячи долларов на Рублевке, а на расстоянии 30-40 километров от МКАД - от 1,1 тысячи долларов за квадратный метр на Волоколамке до 4,2 тысячи долларов на Ярославском направлении.

Главным показателем того, что цены в поселке завышены, являются проблемы с продажами, указывают эксперты.

В Penny Lane поясняют, что переоцененность объекта недвижимости замедляет процесс продажи, так как на осознание собственником того, что его объект стоит дешевле, уходит много времени, сил и денег на рекламу.

По словам управляющего директора агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Натальи Кац, нормальный срок экспозиции поселка на рынке составляет 5-7 лет - это период, за который девелопер начинает продажи, строит поселок, обустраивает его.

При этом если говорить об отдельных объектах, то для готового дома с коммуникациями срок продажи, по мнению Кац, не должен превышать 3 лет.

"Если дом продается дольше - он переоценен", - подчеркивает она.

В то же время, в компании Penny Lane Realty стандартным периодом экспозиции объекта загородной недвижимости считают срок от шести месяцев до года.

"Если объект не был продан за это время, скорее всего, его цена не соответствует рыночной, поскольку у объекта недвижимости не может быть недостатка, который бы не компенсировался снижением цены", - отмечают эксперты компании.

Эксперты расходятся в оценках того, сколько переоцененных поселков существует сейчас в Московской области.

В компании Blackwood отмечают, что продавцы загородного жилья в большинстве своем адекватны в вопросах цены и завышенные цены встречаются достаточно редко, особенно на первичном рынке.

В то же время управляющий директор агентства "Усадьба" считает, что среди элитных загородных поселков Подмосковья примерно в каждом третьем проекте цены "преувеличены", а эксперты Penny Lane называют еще большую цифру.

"Если рассмотреть все предложение, которое представлено сегодня на рынке, то процентов 70 из него - "неживое", то есть неликвид с завышенной ценой", - говорят они.

ПРЕУВЕЛИЧЕННАЯ ЦЕННОСТЬ

При этом Кац отмечает, что завышенными примерно на 30% ценами, как правило, отличаются поселки, о которых можно сказать "далеко и дорого".

"В основном переоценены поселки, расположенные на расстоянии более 30 километров от Москвы, стоимость домовладений в которых начинается от 1-1,5 миллиона долларов (в зависимости от направления)", - поясняет собеседница агентства.

В пример эксперт приводит "дальнюю" Рублевку и поселки в районе Новоглаголево на Киевском направлении, где спрос невысок - покупатели не готовы платить за дом под чистовую отделку в поселках, удаленных от Москвы на 20-30 километров, более 1 миллиона долларов.

"При выборе поселка для покупателей важна близость к Москве и компромисс цена-качество", - указывает эксперт.

В свою очередь другие риелторы отмечают, что переоцененность поселка возникает тогда, когда стоимость предложений в поселке не соответствует его качеству.

В целом, как следует из предоставленных ими данных, цены в переоцененных поселках завышены примерно на 15-20%, но бывает, когда стоимость дома или земли "преувеличена" в 2 раза.

Чтобы понять, адекватна ли стоимость поселка, нужно оценить степень его готовности, качество строительства, объемы и сроки, заявленные застройщиком, считает генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров.

Так, по данным компании, в коттеджном поселке "Рубин Эстейт" (Новорижское шоссе, 15 километров от МКАД) застройщик держит цены выше, чем у конкурентов примерно на 20% - средняя стоимость дома здесь составляет 1,7 миллиона долларов.

"В то же время в поселке отсутствует даже минимальный набор инфраструктуры, отсутствует нормальная подъездная дорога, дома слишком большие с неудачными планировками, коттеджи расположены на маленьких участках", - говорит Дзагуров.

При этом завышенная цена сама по себе может стать еще одной проблемой поселка, указывают собеседники агентства.

Очень долго, по информации Penny Lane, продается коттеджный поселок "Княжий бор", расположенный в 10 километрах от МКАД по Осташковскому шоссе.

Завышенная примерно на 15% цена является одним из минусов проекта, сотка земли продается в поселке в среднем за 27 тысяч долларов, поясняют риелторы.

ЛИЧНАЯ ЗАИНТЕРЕСОВАННОСТЬ

По мнению сразу нескольких собеседников агентства, примеров переоцененных проектов больше на вторичном рынке загородной недвижимости - владельцы недвижимости гораздо чаще, чем застройщики, завышают цены, желая продать свои дома подороже.

Так, по словам одного из риелторов, примерно на 15-20% завышены ожидания продавцов недвижимости в "рублевских" поселках "Ландшафт", "Лион", "Жуковка-1", "Жуковка-2", где первичных продаж нет, и завышают цены именно собственники жилья.

Некоторое время продажи в поселке "Лион" стояли, причиной чему было отсутствие "изюминки", а в поселке "Ландшафт" один участок продается уже более 2 лет по цене 250 тысяч долларов за сотку, уточняет собеседник агентства.

По мнению экспертов, явно переоценен поселок "Серебряный бор" - продажи там единичные, а цена предложения превышает адекватную примерно в 2 раза (земля в поселке сейчас стоит около 400 тысяч долларов за сотку).

Один из риелторов также считает переоцененным поселок "Никольская слобода", который до конца не благоустроен, а цены в нем завышены.

"В "Никольской слободе" стоимость предложений составляет 50-100 тысяч долларов за сотку, тогда как "справедливая" цена для такого поселка составляет 40-45 тысяч долларов, таким образом, цены здесь завышены минимум на 25%", - согласен с коллегой другой эксперт рынка недвижимости.

СПОРНЫЕ ПРЕИМУЩЕСТВА

Что же заставляет продавцов загородной недвижимости "преувеличивать" стоимость своих объектов?

"Собственники жилья часто завышают цены, чтобы иметь запас для торга и для комиссионных - на загородном рынке Подмосковья принято торговаться", - говорит руководитель отдела загородной недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев.

Девелоперам же, по его мнению, невыгодно искусственно переоценивать свои поселки.

В то же время, как рассказывает глава по продажам в России Moscow Sothebys International Realty Надежда Кот, завышенная цена на загородное жилье иногда является ничем иным как элементом фэйс-контроля - отсекает любопытных "туристов" и обладателей низких бюджетов.

"Но надо учитывать, что официальная информация не всегда соответствует реальной - бывает так, что в первом приближении высокая цена становится вполне адекватной в результате торга, после личного знакомства с покупателем, построения схемы расчетов", - обращает внимание эксперт.

Кроме того, по ее словам, есть девелоперы, которые пострадали во время кризиса и физически не могут снизить цены в своих проектах, их вынуждают обстоятельства, а не природная жадность.

В свою очередь эксперты Penny Lane объясняют наличие переоцененного загородного жилья психологией людей. По их словам, на рынке всегда будут объекты как с завышенной, так и с заниженной ценой.

"Если рассмотреть 10 выставленных домов по 1 миллиону долларов, то становится очевидным, что ситуация с ценообразованием довольно условна. Какой-то дом стоит 500 тысяч, но его хозяин очень хочет миллион, а какой-то дом стоит 1,5 миллиона, но владельцу нужно срочно его продать или он просто не в рынке", - поясняют риелторы.

При этом, несмотря на то, что заниженная цена, в отличие от завышенной, явно на руку покупателям, управляющий партнер "Миэль-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов советует очень осторожно относиться к поселкам, где стоимость предложений слишком низка, а темпы продаж слишком высоки.

"Это говорит о том, что застройщик играет в довольно опасные игры. С одной стороны, цена привлекательная, с другой - высоки риски незавершения проекта", - подчеркивает он.

Стоит отметить, что ряд экспертов считает, что такого явления, как переоцененность на рынке загородной недвижимости, вообще не существует. В частности, по мнению председателя совета директоров Kaskad Family Валерия Мищенко, переоцененные в бытовом понимании поселки этого слова поселки - это просто проекты, успешно показавшие себя в условиях конкурентной борьбы.

Кроме того, указывает директор департамента загородной недвижимости компании Intermark Savills Нина Резниченко, установить "справедливую" цену для того или иного проекта на рынке, например, элитного загородного жилья сложно, поскольку каждый проект индивидуален и 100-процентных аналогов среди поселков практически нет.

Впрочем, существует или нет явление переоцененности на загородном рынке, рано или поздно стоимость объектов в любом поселке приходит к рыночной, отмечают эксперты.

Причем происходит это обычно по инициативе продавца, когда застройщик или частный собственник, наконец, понимает, что цена его предложения завышена, или когда он больше не может ждать покупателя, согласного на установленную цену.

"Предложение безрезультативно простоит длительное время, пока его хозяин не понизит стоимость объекта", - говорят в Penny Lane.

Частные лица при продаже элитных загородных объектов нередко склонны завышать цены, но длительные сроки экспозиции и отсутствие интереса со стороны потенциальных покупателей со временем заставляют их идти на уступки, заключает в свою очередь Резниченко.